Những yếu tố nào có thể làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới?

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố lấy ý kiến dự thảo mới, một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay BĐS. Theo đó, NHNN quy định các khoản cho vay của ngân hàng thương mại với khách vay mua nhà, mua đất có số tiền từ trên 3 tỷ đồng theo hệ số rủi ro lên đến 150% (siết tín dụng vay mua nhà trên 3 tỷ đồng).

Mặt khác, NHNN cũng hạn chế nguồn vốn huy động ngắn hạn của các ngân hàng thương mại đem cho vay vào lĩnh vực BĐS trong trung và dài hạn. Cụ thể, áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện: phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, động thái hạn chế này của NHNN khiến các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về vốn, đồng thời sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn bộ thị trường nói chung, trong đó những lo ngại về tăng giá BĐS có thể xảy ra. 

Theo phân tích của các chuyên gia, khi thắt chặt nguồn vay thị trường BĐS đồng nghĩa với việc giảm dần phụ thuộc của khách hàng tới khoản vay ngân hàng nhưng mặt khác các cá nhân mua BĐS sẽ khó khăn hơn trong việc huy động dòng tiền mua nhà ở. Hướng siết chặt này có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới. Theo đó, thị trường BĐS có khả năng sẽ tăng nóng đẩy giá nhà lên mặt bằng cao hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, NHNN không nên sửa đổi Thông tư vào thời gian này do rất nhiều doanh nghiệp địa ốc mới vừa hồi phục, hoặc chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần, cũng như chưa đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn.

Điện, xăng tăng tác động tới chi phí đầu vào BĐS như vật liệu xây dựng, nhân công khiến giá BĐS tăng

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh tại diễn đàn về BĐS mới đây: “Quý 1/2019 đã chứng kiến một loạt thay đổi về giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu và điện sẽ tác động đến giá đầu vào của BĐS, vật liệu xây dựng, nhân công lao động sẽ tăng theo. Điều này khiến giá BĐS khó giảm.

Quả thực, ngay sau khi Bộ Công Thương công bố điều chỉnh tăng giá điện với mức tăng 8,36%, nhiều doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng (VLXD) cũng công bố mức giá bán mới.

Theo báo cáo của Bộ Công Thương, sản lượng thép thô của Việt Nam đã tăng mạnh trong 2 tháng đầu năm do nhu cầu xây dựng tăng. Theo đó, thép cán ước đạt 430.000 tấn, tăng 3,38%; thép thanh, thép góc ước đạt 391.700 tấn, tăng 36,42%. Tính chung 2 tháng đầu năm, sản lượng sắt thép thô đạt 3,295 triệu tấn, tăng 75,9% so với cùng kỳ năm 2018.

Trong nước, giá thép xây dựng cũng đã tăng giá 3 đợt liên tiếp với mức tăng phổ biến từ 550.000 - 650.000 đồng/tấn.

Giá các mặt hàng gạch, cát xây dựng cũng tăng giá 5 - 7% so với cuối năm trước.

Những yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, giá nhân công sẽ tác động đến giá bán ra của BĐS. Tuy vậy theo các chuyên gia, vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, như: Nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao; ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển…

Trước thông tin UBND Tp.HCM phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn. Quyết định cấm phát triển dự án mới tại khu vực trung tâm và nội thành sẽ khiến cho thị trường BĐS trung tâm chịu áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Cụ thể, theo các doanh nghiệp, trong 6 - 12 tháng tới, thị trường sẽ tập trung hấp thụ mạnh lượng hàng hiện hữu tại khu trung tâm và nội thành. Khi lượng sản phẩm này được tiêu thụ hết, thị trường sẽ thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng và đây là thời điểm giá BĐSkhu vực nội thành có thể bị đẩy lên cao đột biến trong giai đoạn cuối năm 2019 đến năm 2020 mặt bằng giá mới sẽ tiếp tục được thiết lập.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017, tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 90%.

Đặc biệt, các căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP.HCM, lần lượt là 87,2 % và 89,7%. Cơ cấu căn hộ đã có thay đổi nhiều, với tỷ trọng các phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng tới 41,3% thị phần, cao hơn so với phân khúc bình dân. Giá bất động sản không tăng nhiều nhưng vẫn đứng ở mức cao...

Tuy nhiên, thị trường bất động sản quý I/2019 có chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tổng nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018, lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung nhà ở quý I/2019 tại thị trường bất động sản Tp.HCM còn giảm mạnh hơn, chỉ có hơn 3.000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Sở dĩ nguồn cung BĐS tại 2 thị trường này giảm là do một số dự án lớn trên địa bàn 2 thành phố này đã ra khối lượng hàng lớn tại thời điểm quý 4/2018. Việc chậm phê duyệt các dự án, cũng như giảm tín dụng BĐS cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung BĐS. Điều này tác động một phần đến giá BĐS ở các dự án mới ra thị trường ở giai đoạn này.

Tìm quỹ đất làm dự án khó khăn, liệu giá BĐS có tăng?

Các DN BĐS thừa nhận, với giá đất tăng cao trong vòng 2-3 năm vừa qua đã khiến cho việc tìm kiếm, tiếp cận quỹ đất không còn dễ dàng như trước.

Có một thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS đó là: Hoạt động mở rộng quỹ đất của DN BĐS vẫn âm thầm diễn ra, tuy nhiên xét về quy mô, mức độ có phần giảm so với những năm về trước, sự cạnh tranh quỹ đất cũng diễn ra gay gắt hơn. Với cơn khát quỹ đất trung tâm, nhiều DN đẩy mạnh hoạt động tìm kiếm quỹ đất ra vùng ven hoặc các tỉnh thành lân cận nhằm mở rộng địa bàn phát triển dự án.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng: Khi đất đai tăng giá thì việc chuẩn bị quỹ đất của DN sẽ gặp khó khăn vì chi phí đầu vào tăng và cạnh tranh cũng gay gắt hơn. "Khi giá đất tăng thì giá bán sản phẩm BĐS chắc chắn bị ảnh hưởng. Theo đó, thời gian tới, giá bán các dự án sẽ điều chỉnh theo hướng tăng", ông Phúc khẳng định.

Một số doanh nghiệp khác cũng thừa nhận, việc tìm kiếm quỹ đất trong bối cảnh đất tăng giá là bài toán khá đau đầu. Đặc biệt, trước tình thế giá đất ở những khu vực xa xôi của Tp.HCM hiện cũng không còn rẻ thì DN phải tính toán khá kỹ vấn đề giá bán sản phẩm ra thị trường. Theo đó, thời gian tới thị trường căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trước bối cảnh chi phí đầu vào cao.

Ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó Tổng Giám đốc L&L Group cũng khẳng định: Giá bán BĐS trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng ở mức 10-15% so với mặt bằng chung hiện tại. Do chi phí quỹ đất tăng nên các dự án trung cấp – bình dân sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, có thể tăng mạnh trong giai đoạn sắp tới.